（原标题：上实城市迷惑(0563.HK)路演纪要：基本面稳中向好，优质土储蓄力价值增长）

近日，由格隆汇附近的第九届“全球投资嘉年华·2025”在深圳举行。手脚成本圈里的一场嘉会，该步履邀请了宽广上市公司高管与投资者面临面零距离一样。

这次笔者有幸凝听了上实城市迷惑的现场路演。步履上，公司财务总监梁健康先生以及企业传讯部副专揽傅琳女士共享了上实城市迷惑的发展情况，

在此，笔者梳理要点如下：

上实城市迷惑是上实集团旗下的房地产平台之一，手脚上海国企系统房地产惟一的港股标的，公司背靠上海市国资委，大股东是上实控股和上实集团，这为其提供了高大的资源和配景相沿，不仅带来了肃肃的磋议环境，同期也增强了成本市集的信心。

（开首：公司贵寓）

从收入结构来看，上实城市迷惑在住宅、交易钞票和租借住宅方面展现出了多轮驱动的发展计谋。此外，公司迷惑的样貌不仅聚焦于高端居住社区，还涵盖有高级写字楼、购物中心、星级旅店、产权式公寓多种业态。这一多元化的业务布局，使得公司能够在不同的市集环境中保抓褂讪的增长和收益。

（开首：公司贵寓）

比年来，行业全体情况欠安，多半房企耗损严重，反不雅之上实城市迷惑全体表现相对肃肃。跟着一系列相沿行业的政策落地，公司基本面傲气出稳中向好的趋势。财报傲气，本年上半年，公司收场主营业务收入为29.81亿港元，毛利达6.21亿港元，毛利率则达20.8%，处在行业健康水平。

（开首：公司贵寓）

公司中枢钞票优质，现款流充沛，财务结构邃密。为止本年6月底，抓有银行结余及现款达53.63亿港元，流动比例为1.3倍，净欠债比率仅为65.1%，展示了其邃密的资金科罚能力和较强的抗风险能力。

（开首：公司贵寓）

此外，公司在派息方面始终保抓褂讪，据悉，其客岁派息比率就达到35.4%，傲气了对股东答复的怜爱。

尽管宏不雅环境与房地产行业周期给房企带来压力，不外比年来上实城市迷惑在成本市集的表现相对肃肃，展现出了穿越市集周期的能力。

（开首：富途行情）

另外，为止本年6月底，公司每股账面净钞票为2.78港元。而截止咫尺公司动态PE仅3.26倍，市净率0.14倍，呈现较赫然的低估。

在笔者看来，凭借国企配景，上实城市迷惑在融资成本、地皮赢得、样貌实行等方面具有自然上风。而公司的计谋布局也主要汇集在上海和长三角地区，以及中枢一二线城市，这与国度的城市化计谋和区域发展政策相契合。

为止2024年6月30日，上实城市迷惑在中国10个内地要点城市领有28个房地产样貌，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉，当中大部份为建成及处于修复期中的中、高级住宅及商用物业，畴昔可售策画建筑面积约341万闲居米，弥散畴昔3至5年的发展。

（开首：公司贵寓）

同期公司暗示，将加强对现存优质地皮储备迷惑，汇集资源致力于极品迷惑时势。此外，畴昔上实城市迷惑也将通过控股、参股、集合迷惑等时势，与更多有证据迷惑商、金融机构互助，以合理风险及资金成本赢得更多优质资源，蓄力畴昔的增长。

从政策视角来看，跟着本年下半年宏不雅政策进一步发力稳经济，房地产政策瞻望将聚焦在“稳市集”“去库存”方面。关于上实城市迷惑来说，这也意味着后市更多的市集契机和政策相沿。

同期，始终来看，炒汇公司专注旧区矫正、工业地块转型升级以及地铁上盖物业迷惑，也适合了政策相沿的场所，有望进一步开放畴昔成长的空间。

值得一提的是，在过往的房地产样貌试验中，能够看到上实城市迷惑展现出刚劲的价值挖掘能力。公司在样貌迷惑中热诚钞票的质料和收益后劲，通过严格的样貌筛选和风险戒指，确保投资样貌能够带来褂讪的答复，这也抓续奠定了公司肃肃始终发展的根基。

详尽来看，上实城市迷惑在配景实力、磋议肃肃性、政策相沿等方面均展现出较强的上风。尽管房地产市风物临调理压力，但市集的复苏趋势也曾肉眼可见，上实城市迷惑凭借其国企配景、优质样貌布局和肃肃的财务情状，有望在后续的市集竞争中脱颖而出。

发问：求教公司本年的合约销售粗俗是几许？咫尺公司的境外债务粗俗是几许？另外不错先容一下公司畴昔的地皮储备情况吗？

梁健康：公司2024年合约销售粗俗在40亿-50亿东谈主民币之间，本年上半年交楼结转了约22亿东谈主民币傍边，但其实咱们相比侧重于下半年的交房，咱们尽量勤恳下半年多交点房，争取结转达到岁首预定的水平。

另外，公司粗俗有8.5亿港元外债，主要来自于上实集团的大股东借款。由于咫尺国际的成本相比高，咱们也在尽量邋遢在国际的债务，尽量用国内的融资来取代。

傅琳：咱们畴昔可售策画建筑面积约341万闲居米，主要散播在上海、西安及武汉等地，弥散接下来3-5年迷惑。同期，咱们会应时以稳当的价钱不息拿地，通过招拍挂或和昆仲公司互助等。刚才也有先容过，咱们这些年有好多和昆仲公司互助的代建样貌。依托咱们母公司上实集团多元业务邦畿的详尽运营能力，发力新业态布局，比年差别和上海医药、崇明东滩及上海九院等企业在不同层面互助了多个代建样貌。畴昔还将在旧改、刚需，改善型住房及大健康等范畴积极鼓动。

发问：本年9.26新政后市集响应邃密，咱们公司事迹是否也会不才半年好转？

傅琳：本年9月以来，中央层面推出“一揽子”逆周期搬动政策，促进房地产市集止跌回稳。从近期房地产市集表现和关连数据看，政策恶果启动露出，市集呈现回暖迹象。咱们在上半年的收入约30亿港元，关连政策带动销售回稳，瞻望下半年交楼较多，全年收入有望跳动120亿港元。

梁健康：补充一下，9月末政府政策出台之后，所有这个词市集情愫改善过来，不错看到公司在第四季度项指标推出上，有很大的改善。然而单价方面，市集照旧十分明锐，这也会压缩房地产迷惑商的毛利或是盈利水平，咱们也会很严格戒指成本。

同期，咱们也会计划在尽量不会加多公司的钞票欠债比例的水平下拿新的样貌，同期会严格戒指钞票欠债比率。

发问：求教一下，听你们说除了和昆仲公司有互助迷惑，还有一些自己蓝本的储备，公司有没筹商储备一些其他的地皮？公司有莫得一些要点布局的区域？

傅琳：咱们会应时以稳当的价钱去拿一些地皮储备，您也看到之前公司每块地皮收购总结的成本王人相比低，可见咱们拿地的气派是极度审慎的。

咱们的投资布局主要汇集在上海等长三角区及当年始终莳植的中枢一、二线城市，汇集资源致力于极品迷惑时势，抓续打造优质标杆样貌，同期热诚城市更新矫正机遇，作念好城市增置富，诓骗国企品牌专注旧区矫正，以及地铁上盖物业迷惑，保抓平衡高质料发展。

11月底，咱们上实集团董事长冷伟青女士代表集团与香港特区政府签署相沿及参与北部王人会区发展的意向书，咱们也翘首以盼，畴昔发展的邦畿不错扩大至香港。

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